從國際經驗觀察，當一個國家的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數大于1，由增量開發主導的新房市場趨于穩定和成熟，基于二手房流通和房屋資產管理的存量時代將逐步來臨。

可以非常明確地說，當下的中國房地產市場，正在發生的顯著變化不是“黃金時代”向“白銀時代”的轉換，而是“增量時代”向“存量時代”的轉換，這是主賽道的切換，是一種更根本、更深刻的改變。

那么，我們如何定義存量時代？

首先明確一下存量房定義：

存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，也指存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。

通俗一點講，存量房其實就是空置的二手房，沒有人居住，以目前的房產市場來說，存量房就是購買客購買的房子，然后賣出去，房子還是新房，但是已經屬于二手交易的，這種房就是存量房。

以目前購買市場來說，中國樓市正在快速步入存量房時代。

房屋流通能力的趨勢性上升、存量房交易機構滲透率的全面上升、房屋一批職業化服務階層的出現與成熟、房產行業新龍頭的出現都說明一個問題：中國正在快速步入存量房時代。

存量房時代，房地產和家裝行業會引發什么樣的趨勢呢？

一、流通能力的趨勢性上升

流通能力衡量的是存量房市場的交易活躍程度，流通率和交易量（額）占比；

從橫向數據看，2019年中國總體水平為2%，以歷史數據比較詳實的北京為例，2008年二手房交易量開始超過新房，在此之前的流通率不足1%，在此之后，流通率逐步提升，過去十年的均值為2.4%，峰值為2009年的3.9%。

近年來全國二手房交易規模占住房交易總額的比例不斷提升，2019年占比達到41%，5年前這一比例不足20%。一線城市二手房交易額達到3.2萬億元，是新房成交額的2.13倍，北京、上海二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%，占比較2019年分別提高6個、4個百分點。

二、機構滲透率的全面上升

機構滲透率衡量的是圍繞存量房市場的專業化、規?；諜C構的發育和完善程度，具體而言，至少有這么幾個層次的滲透：二手房交易的經紀滲透率、租賃機構的滲透率、物管滲透率。

三、一批職業化服務階層的出現與成熟

房屋交易和管理方面的服務慢慢趨于成熟，比較典型的就是經紀人，2019年中國二手房交易市場經紀人規模超過65萬人。這個行業的根本問題是流失率高、從業年限短，缺少長期的職業打算，職業化經紀人還有一段很長的路要走。但是也在一步步的成熟和完善。而這里一般出售的二手房80%都是存量房。

四、行業新龍頭的出現

中國會在存量市場出現市值過上千億的新龍頭，并在未來3-5年出現3-5家大體量上市公司。并且四個領域的崛起將趨于主流：經紀服務領域、租賃運營和房屋管理市場領域、物業管理領域和城市更新領域。

五、裝修后市場需求凸顯

對于家裝市場而言，新房減少的裝修需求將被舊房的局部維修和翻新所填補。在存量房時代，會產生大量的二次裝修、局部翻新改造等需求。目前，家裝市場的舊房翻新率已上升到70%。

事實上，近幾年不少傳統家裝企業為盡可能多地占領市場份額而謀求舊房翻新業務的增長。深耕家裝行業多年的相關人士表示，隨著存量住房規模的擴大，家裝后市場或將在未來成為家裝行業的新藍海。

而所謂的家裝后市場，簡單來說就是家裝企業可以為消費者提供的裝修后續服務，小到家具的的安裝、維護、維修，大到局部空間的拆改、翻新、改造等。按10-15年作為一個住房翻新的周期來計算，目前市場上有大量老舊房屋已經達到了“換新”年限，伴隨而來的是巨大的舊房翻新裝修需求。

未來家裝行業的主要訴求在于對已有住房的再次裝修，而消費者對產品附加值和對美好生活的不懈追求也將促使再次裝修的業務量攀升。